Le secteur immobilier est en partie caractérisé par son dynamisme. Il le tient des nombreuses transactions qu’il enregistre en permanence. Ces transactions comprennent entre autres la vente et location de biens immobiliers. Elles mettent ainsi en relation des propriétaires ou bailleurs et des acquéreurs ou locataires. Pour encadrer cette relation, certaines dispositions, dont le diagnostic immobilier, ont été mises en place. Parmi ces diagnostics, on compte l’état des risques et pollution (ERP) et l’état sur les nuisances sonores aériennes (ENSA). Dans cet article, nous vous donnons toutes les clés pour mieux comprendre l’ERP et l’ENSA.
Quid de la réalisation des diagnostics sur l’ERP et l’ENSA ?
Depuis le 1er janvier 2020, tout propriétaire ou bailleur souhaitant vendre ou mettre en location un bien immobilier est tenu de fournir un diagnostic sur l’État des Risques et Pollutions (ERP) et un diagnostic État des Nuisances Sonores Aériennes (ENSA). Ces diagnostics permettent de définir les éventuels risques entourant le bien immobilier mis en vente ou en location. Ils peuvent être remplis par un diagnostiqueur certifié ou encore par le propriétaire, voire le bailleur. Dans le cas où ces diagnostics sont réalisés par le propriétaire, celui-ci devra remplir un formulaire dédié en tenant compte des informations contenues dans l’arrêté préfectoral. Autrement, il pourra établir un ERP en ligne pour profiter d’un service pratique et rapide. Ce service est fourni par des professionnels et est garanti 100 % conforme. Ainsi lorsque vous décidez d’établir un ERP en ligne, vous bénéficiez également d’un ENSA, le tout en un seul document que vous allez joindre au contrat de vente ou de location. Ce dernier vous sera délivré rapidement après que vous ayez renseigné l’adresse exacte du bien. Dès lors, les futurs acquéreurs ou locataires du bien immobilier pourront prendre connaissance des éventuels risques naturels connus au moment de la réalisation des diagnostics sur l’ERP et l’ENSA. Il convient enfin de noter que ces diagnostics ont une durée de validité de 6 mois. Passé ce temps, ils devront être refaits. Ceux-ci sont régis par l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation. De ce fait, les diagnostics ERP et ENSA sont indispensables pour réaliser une transaction immobilière conformément aux règles en vigueur.
Quels sont les risques évalués par les diagnostics ERP et ENSA ?
La réalisation des diagnostics ERP et ENSA permet d’évaluer plusieurs risques. Parmi ces derniers, il y a d’abord les risques naturels. Ils traduisent l’exposition du bien immobilier à une catastrophe d’origine naturelle. Cela est par exemple le cas des feux de forêt, des avalanches, des inondations, des séismes, des tempêtes et des éruptions volcaniques. Ensuite il y a les risques miniers dus aux cavités souterraines pouvant provoquer des marnières ou effondrements. Ces risques sont répertoriés dans le plan de prévention des risques miniers (PPRM). Celui-ci indique les mesures de prévention, de protection et celles de sauvegarde à adopter lorsque vous faites face à ces risques. Comme autres risques, il y a ceux dits technologiques. Les risques technologiques sont associés aux activités industrielles des établissements qui sont classés « SEVESO ». Ces risques sont souvent liés au transport des substances dangereuses, à des ruptures de barrage ou encore à des accidents industriels, voire nucléaires. Le risque de pollution du sol figure également dans le diagnostic ERP. Il est relevé lors d’un changement d’usage d’une parcelle et est lié à des activités industrielles antérieures. Enfin, il y a le risque radon. Ce dernier est un gaz radioactif naturel présent dans les roches granitiques ou volcaniques. On lie le risque radon à la désintégration du radium et de l’uranium contenus dans la croûte terrestre. Le diagnostic ENSA quant à lui renseigne sur la présence d’un aérodrome aux alentours du bien immobilier et le niveau de bruit qui en découle.
Les biens et les communes concernés
Bien que les diagnostics ERP et ENSA permettent d’évaluer les différents risques énumérés précédemment, ils ne sont pas exigés dans toutes les communes. En effet, seul le propriétaire dont le bien est situé dans l’une des zones à risque est tenu de fournir un état des risques et pollutions ou un état de nuisances sonores aériennes. Parmi ces zones, il y a dans un premier temps les zones définies par le plan de prévention des risques naturels prévisibles ou celui de prévention des risques miniers résiduels. Ces plans devront toutefois être approuvés par le préfet. Ensuite il y a des zones dont le niveau de sismicité est compris entre 2 et 5. Il en est de même pour les zones ayant un potentiel radon de niveau 3. Les diagnostics ERP et ENSA seront également requis si le bien immobilier se trouve dans un périmètre exposé aux risques déterminé par le plan prévention des risques technologiques préalablement approuvé par le préfet. Dans tous les cas, vous pouvez accéder à la liste des communes concernées par ces diagnostics en vous référant aux arrêtés préfectoraux. S’agissant des biens immobiliers concernés, il faut noter que les diagnostics ERP et ENSA sont à réaliser en cas de vente ou de mise en location, de construction, pour une parcelle ou un terrain.
Les sanctions prévues en cas de non-réalisation des diagnostics ERP et ENSA
D’après la réglementation en vigueur, le propriétaire ou bailleur qui ne réalise pas les diagnostics ERP et ENSA lors de la vente ou de la mise en location d’un bien immobilier s’expose à des sanctions. Cela est aussi le cas si le propriétaire refuse de transmettre le diagnostic à l’acquéreur ou s’il y mentionne de fausses informations dans le but d’induire l’acquéreur en erreur. Dès lors, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou des dommages-intérêts en saisissant le tribunal. S’il s’agit d’une location, le locataire a la possibilité de demander une réduction du prix du loyer ou l’annulation du bail. En revanche si le locataire ou l’acheteur saisit le service des fraudes de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), le propriétaire risque une amende de 300 000 € et une peine de prison de 2 ans. Pour éviter ces sanctions, il suffit d’établir un ERP en ligne ou dans une préfecture.
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